Ўзбекистон президенти Шавкат Мирзиёевнинг топшириғига биноан уй-жой сотиб олиш учун эскроу-счётлар жорий этилади, дея хабар берди давлат раҳбари матбуот хизмати.
Таъкидланганидек, бугунги кунда уй-жой қуришга ваъда берган қурувчи билан маблағ киритган улушдорлар ўртасида низолар кескинлашиб, инсофсиз ишбилармонлар томонидан алданиб, одамлар уй-жойсиз, пульсиз қолмоқда.
Янгиликка кўра, қурувчи уйларни сотишни ташкил этиш бўйича банк билан келишиб олади ва ушбу уйларни сотиб олмоқчи бўлган одамлар пулни қурувчига эмас, тўғридан-тўғри бангга беради.
Йиғилган пулларни банклар қурувчига ресурс сифатида ажратади. Бунда банклар уй-жой қурувчи ва харидор ўртасида боғловчи бўғин вазифасини бажариб, уй-жойнинг ўз вақтида ва сифатли қурилиши ҳамда унинг мулкдорга топширилишини кафолатлайди.
Янги тизим бир йил давомида Самарқанд шаҳри, Тошкент шаҳрининг Янгиҳаёт ва Сергели туманларида синовдан ўтказилади.
Ушбу янгилик амалиётда қандай ишлаши мумкин ва нима учун уларнинг жорий этилиши қурилиш нархига таъсир қилади?
Эскроу-ҳисоб (қурилиш соҳасида) — бу қурилаётган уйда квартира сотиб олувчи ва қурувчи ўртасида ҳисоб-китобларни амалга ошириш учун мўлжалланган махсус банк ҳисобварағидир. Харидор ушбу ҳисобвараққа маблағ киритади ва улар муайян вақтгача блокланади (депонирланади). Қурувчи уй лойиҳа декларациясида кўрсатилган белгиланган муддатларга мувофиқ фойдаланишга топширилгандан кейингина пул олиш имкониятига эга бўлади.
Амалиётда бу шуни англатадики, агар қурувчи кўрсатилган жойларда янги турар-жой мажмуасини қурмоқчи бўлса, у аввалгидек қурилишни улушдорлар маблағлари (ДМБ) ҳисобидан молиялаштириш имкониятига дуч келади ва унга лойиҳавий молиялаштиришни тақдим этадиган банкни танлашга мажбур бўлади (бу ҳақда кейинроқ гаплашамиз). Кейинчалик ушбу банк эскроу-ҳисобварақнинг эгасига айланади.
Муҳими шундаки, янги қурилишлар билан боғлиқ ҳолда харидор учун ҳисоб рақамини очиш бепул бўлади, унга хизмат кўрсатиш ва очиш учун эса қурувчи тўлайди. Эскроу-ҳисоб очишнинг стандарт қиймати шартномада кўрсатилган сумманинг 0,7-1% оралиғида ўзгаради. Бу девелопер учун молиявий юкни оширишнинг биринчи нуқтасидир.
Нима учун қурувчи ўз капиталидан эмас, балки лойиҳани молиялаштиришга мажбур бўлади? Ушбу мантиқан тўғри саволнинг жавоби жуда оддий: Ўзбекистонда қурувчилар ўз сармоясига эга эмас (энг йирик қурувчилар бундан мустасно ва ҳатто уларда муомала учун бўш маблағлар улуши жуда паст). Ҳозирги қурилиш - бу харидор квартирани сотиб олаётганда маблағни тўғридан-тўғри ўзининг бўлажак квартирасида ғишт ёки ойна сотиб олишга ўтказадиган жараёндир. Эскроу-счётларни киритиш ушбу жараённи тўғридан-тўғри тақиқлайди.
Лойиҳани молиялаштиришда нима камчилик бор?
Биринчидан, лойиҳани молиялаштириш қиймати банк секторининг ривожланганлиги билан белгиланади ва маҳсулотларга стандарт кредитлар бўйича кўришимиз мумкинки, ставка 22 фоиздан кам бўлиши аниқ эмас. Бу шуни англатадики, сиз объектни қуриш учун ишлатишингиз керак бўлган кредит пуллари жуда қиммат бўлиб, бу якуний маҳсулот қийматига таъсир қилади. Йил бошида қурувчилар учун кредитларнинг катта қиймати ҳақида айтилган эди, айни пайтда муаммо ҳал қилинмаган.
Иккинчидан, ҳозирги вақтда банкларнинг қурувчилар билан ўзаро ҳамкорлиги формати тушунарсиз, чунки амалиётда секюритизация (хавфни камайтириш) учун банк ва қурувчи лойиҳавий молиялаштиришни беришда аниқ бир лойиҳани қуриш учун лойиҳа компаниясини (SPV [ингл. special-purpose vehicle] - махсус мақсадларга мўлжалланган компания) ташкил этадилар. Айни пайтда Ўзбекистон тараққиётида бундай компанияларни ташкил этиш бўйича тажриба йўқ. Учинчидан, менга маълум бўлишича, ҳозирги вақтда бизда лойиҳани молиялаштириш ва лойиҳа компанияларини ташкил этиш қоидалари бўйича қонунчилик базаси мавжуд эмас.
